Le plan de répartition doit être intégré dans le système foncier
Notre position en bref
Le Conseil fédéral a adopté, le 13 mai 2026, le message relatif à la révision du droit de la propriété par étages, ouvrant ainsi la procédure parlementaire. Le projet renforce le plan de répartition et crée, pour la première fois, une base légale pour la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment.
Du point de vue d’IGS, la révision va ainsi dans la bonne direction.
Le plan de répartition demeure toutefois en dehors du système foncier existant. IGS propose par conséquent d’intégrer systématiquement le plan de répartition dans l’interaction entre le registre foncier (pour les droits) et la mensuration officielle (pour la géométrie) conformément à l’art. 950 CC.
Il ne s’agit pas de créer un nouveau système. Il s’agit au contraire d’utiliser de manière cohérente les procédures existantes, de renforcer la sécurité juridique et la numérisation et d’éviter une bureaucratie supplémentaire inutile.
Entre-temps, cette approche professionnelle a été développée, conjointement avec la direction de Construction Suisse, en un document de position politique. L’objectif n’est donc plus porté exclusivement du point de vue des ingénieurs-géomètres, mais comme une contribution au développement du système foncier suisse dans l’intérêt de l’ensemble du secteur de la construction et de l’immobilier.
1. Pourquoi IGS s’engage-t-elle dans cette révision ?
La révision du droit de la propriété par étages constitue une occasion rare de faire évoluer le système foncier suisse au niveau de la loi. De telles révisions du Code civil suisse présentant un lien direct avec la mensuration officielle sont rares. IGS souhaite saisir cette opportunité.
2. Que propose le Conseil fédéral ?
Le Conseil fédéral crée, pour la première fois, une base légale pour la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment (« vente sur plans » ou PPE avant construction) et réglemente le plan de répartition au niveau de la loi. Le plan de répartition s’en trouve ainsi renforcé.
Il demeure toutefois en dehors du système immeuble-registre foncier existant.
3. Que propose IGS ?
IGS soutient expressément l’objectif poursuivi par le Conseil fédéral.
IGS propose toutefois d’intégrer systématiquement le plan de répartition dans le système foncier existant conformément à l’art. 950 CC. La géométrie de la propriété par étages serait ainsi gérée là où la géométrie de l’ensemble des immeubles est déjà gérée aujourd’hui.
4. Quelle est la différence par rapport au projet du Conseil fédéral ?
Le Conseil fédéral répond au besoin d’intervention législative au moyen de nouvelles dispositions spéciales dans le droit de la propriété par étages.
IGS poursuit une approche systématique : le plan de répartition doit devenir partie intégrante du système foncier existant. Cela permet d’utiliser les procédures existantes et d’éviter des réglementations supplémentaires.
5. Pourquoi l’art. 950 CC est-il si important ?
L’art. 950 CC constitue le fondement du système foncier suisse.
Celui-ci repose sur deux éléments :
IGS estime que la géométrie de la propriété par étages doit, elle aussi, être intégrée de manière cohérente dans ce système.
6. Le plan de répartition reçoit-il ainsi un nouveau statut juridique ?
Oui.
À l’avenir, le plan de répartition doit devenir partie intégrante du système foncier et obtenir, en tant que base géométrique de la propriété par étages, un statut systématique comparable à celui du plan du registre foncier.
Les droits réels continueront d’être créés et modifiés exclusivement par le registre foncier.
7. Les ingénieurs-géomètres obtiennent-ils ainsi de nouvelles compétences ?
Non.
À l’avenir également, les ingénieurs-géomètres ne décideront pas des droits de propriété. Leur tâche consiste à établir et à mettre à jour la base géométrique de la propriété par étages. Les décisions juridiques demeurent du ressort des propriétaires, du notariat et du registre foncier.
8. Quels avantages en résultent ?
La solution proposée renforce :
- la sécurité juridique,
- la numérisation,
- la qualité des données,
- la collaboration entre le registre foncier et la mensuration officielle,
- ainsi que l’utilisation des procédures existantes.
Parallèlement, il est possible de renoncer à une bureaucratie supplémentaire inutile.
9. Quel rôle joue le plan de répartition de projet ?
Le plan de répartition de projet constitue la base pour la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment.
Après l’achèvement des travaux, il est transformé en plan de répartition définitif sur la base de l’exécution effective de la construction. Le projet et l’ouvrage réalisé concordent ainsi.
10. Que se passe-t-il après l’achèvement des travaux ?
La mise à jour du plan de répartition sert à transformer l’état du projet en plan de répartition définitif.
Aucun droit de propriété existant n’est modifié à cette occasion. Seule la base géométrique est adaptée à la construction effectivement réalisée.
11. Qu’en est-il des modifications ultérieures au sein d’une communauté de propriétaires par étages ?
Les modifications ultérieures de la structure spatiale ou des rapports de propriété demeurent régies par le droit de la propriété par étages. Les décisions nécessaires ainsi que l’acte authentique continuent de relever des dispositions applicables du Code civil suisse et du droit du registre foncier.
IGS distingue toutefois clairement la modification des droits et la mise à jour géométrique du plan de répartition. Cette tâche relève systématiquement de la mensuration officielle et correspond à une procédure éprouvée depuis des années. Aujourd’hui déjà, des cas comparables sont mis en œuvre avec succès dans le domaine foncier au moyen de la mutation de projet conformément à l’art. 126, al. 2 ORF.
Les ingénieurs-géomètres n’assument à cet égard aucune nouvelle compétence juridique. Comme c’est déjà le cas aujourd’hui pour les mutations d’immeubles, ils établissent la base géométrique pour l’inscription subséquente au registre foncier.
11. Quelle est l’importance des expériences cantonales ?
Plusieurs cantons connaissent déjà aujourd’hui une création et une gestion des plans de répartition avec l’appui des ingénieurs-géomètres.
Genève et le Tessin disposent notamment d’une longue expérience pratique en la matière. Le canton de Neuchâtel travaille actuellement à une solution comparable.
Le développement proposé s’appuie ainsi sur des solutions cantonales d’exécution qui ont fait leurs preuves.
12. Quelle est l’importance de la doctrine et de la jurisprudence ?
Différents auteurs attirent depuis des années l’attention sur la nécessité d’une intervention législative.
Le Tribunal fédéral constate également que la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment n’est jusqu’à présent pas réglée au niveau de la loi.
IGS reprend ce besoin d’intervention et propose une solution systématique au sein du système foncier existant.
13. Pourquoi Construction Suisse s’engage-t-elle ?
IGS a développé sa proposition professionnelle, conjointement avec la direction de Construction Suisse, en un document de position politique.
L’objectif n’est donc plus porté exclusivement du point de vue des ingénieurs-géomètres. Il s’agit avant tout du développement du système foncier suisse dans l’intérêt de l’ensemble du secteur de la construction et de l’immobilier.
