Der Aufteilungsplan gehört in das Grundstückssystem
Unsere Haltung in Kürze
Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts verabschiedet und damit die parlamentarische Beratung eröffnet. Die Vorlage stärkt den Aufteilungsplan und schafft erstmals eine gesetzliche Grundlage für die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes.
Aus Sicht der IGS geht die Revision damit in die richtige Richtung.
Der Aufteilungsplan bleibt jedoch weiterhin ausserhalb des bestehenden Grundstückssystems. Die IGS schlägt deshalb vor, den Aufteilungsplan systematisch in das Zusammenspiel von Grundbuch (Rechte) und amtlicher Vermessung (Geometrie) gemäss Art. 950 ZGB einzubinden.
Dadurch wird kein neues System geschaffen. Vielmehr werden bestehende Verfahren konsequent genutzt, Rechtssicherheit und Digitalisierung gestärkt sowie unnötige zusätzliche Bürokratie vermieden.
Inzwischen wurde dieser fachliche Ansatz gemeinsam mit der Geschäftsführung von Bauenschweiz zu einem politischen Positionspapier weiterentwickelt. Damit wird das Anliegen nicht mehr ausschliesslich aus Sicht der Ingenieur-Geometer vertreten, sondern als Beitrag zur Weiterentwicklung des schweizerischen Grundstückssystems im Interesse der gesamten Bau- und Immobilienwirtschaft.
1. Warum engagiert sich die IGS bei dieser Revision?
Die Revision des Stockwerkeigentumsrechts ist eine seltene Gelegenheit, das schweizerische Grundstückssystem auf Gesetzesstufe weiterzuentwickeln. Solche Revisionen des ZGB mit direktem Bezug zur amtlichen Vermessung finden nur selten statt. Die IGS möchte diese Chance nutzen.
2. Was schlägt der Bundesrat vor?
Der Bundesrat schafft erstmals eine gesetzliche Grundlage für die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes («Verkauf ab Plan») und regelt den Aufteilungsplan auf Gesetzesstufe. Damit wird der Aufteilungsplan gestärkt.
Er bleibt jedoch ausserhalb des bestehenden Grundstücks- und Registersystems.
3. Was schlägt die IGS vor?
Die IGS unterstützt die Zielsetzung des Bundesrates ausdrücklich.
Sie schlägt jedoch vor, den Aufteilungsplan systematisch in das bestehende Grundstückssystem gemäss Art. 950 ZGB einzubinden. Dadurch wird die Geometrie des Stockwerkeigentums dort geführt, wo bereits heute die Geometrie sämtlicher Grundstücke geführt wird.
4. Wo liegt der Unterschied zum bundesrätlichen Entwurf?
Der Bundesrat löst den gesetzgeberischen Handlungsbedarf mit neuen Spezialbestimmungen im Stockwerkeigentumsrecht.
Die IGS verfolgt einen systematischen Ansatz: Der Aufteilungsplan soll Bestandteil des bestehenden Grundstückssystems werden. Dadurch können bestehende Verfahren genutzt und zusätzliche Regelungen vermieden werden.
5. Warum ist Art. 950 ZGB so wichtig?
Art. 950 ZGB bildet die Grundlage des schweizerischen Grundstückssystems.
Dieses beruht auf zwei Elementen:
- Grundbuch = Rechte
- Amtliche Vermessung = Geometrie
Die IGS ist der Auffassung, dass auch die Geometrie des Stockwerkeigentums konsequent in dieses System gehört.
6. Erhält der Aufteilungsplan dadurch eine neue rechtliche Stellung?
Ja.
Der Aufteilungsplan soll künftig Bestandteil des Grundstückssystems werden und als geometrische Grundlage des Stockwerkeigentums eine vergleichbare systematische Stellung erhalten wie der Plan für das Grundbuch.
Die dinglichen Rechte entstehen und ändern sich weiterhin ausschliesslich durch das Grundbuch.
7. Erhalten die Ingenieur-Geometer dadurch neue Kompetenzen?
Nein.
Die Ingenieur-Geometer entscheiden auch künftig nicht über Eigentumsrechte. Ihre Aufgabe besteht darin, die geometrische Grundlage des Stockwerkeigentums zu erstellen und nachzuführen. Die rechtlichen Entscheide bleiben bei Eigentümern, Notariat und Grundbuch.
8. Welche Vorteile ergeben sich daraus?
Die vorgeschlagene Lösung stärkt
- die Rechtssicherheit,
- die Digitalisierung,
- die Datenqualität,
- die Zusammenarbeit zwischen Grundbuch und amtlicher Vermessung,
- sowie die Nutzung bestehender Verfahren.
Gleichzeitig kann auf unnötige zusätzliche Bürokratie verzichtet werden.
9. Welche Rolle spielt der Projektaufteilungsplan?
Der Projektaufteilungsplan bildet die Grundlage für die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes.
Nach Bauvollendung wird er aufgrund der tatsächlichen Bauausführung in den definitiven Aufteilungsplan überführt. Damit stimmen Projekt und ausgeführtes Bauwerk überein.
10. Was geschieht nach der Bauvollendung?
Die Nachführung des Aufteilungsplans dient der Überführung des Projektzustands in den definitiven Aufteilungsplan.
Dabei werden keine bestehenden Eigentumsrechte geändert. Es wird lediglich die geometrische Grundlage an die ausgeführte Baute angepasst.
11. Was gilt für spätere Änderungen innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Spätere Änderungen der räumlichen Struktur oder der Eigentumsverhältnisse bleiben Teil des Stockwerkeigentumsrechts. Die erforderlichen Beschlüsse sowie die öffentliche Beurkundung richten sich weiterhin nach den geltenden Bestimmungen des ZGB und des Grundbuchrechts.
Die IGS unterscheidet jedoch klar zwischen der Änderung der Rechte und der geometrischen Nachführung des Aufteilungsplans. Diese Aufgabe gehört systematisch zur amtlichen Vermessung und entspricht einem seit Jahren bewährten Verfahren. Bereits heute werden vergleichbare Fälle im Grundstückswesen mit der Projektmutation gemäss Art. 126 Abs. 2 GBV erfolgreich umgesetzt.
Die Ingenieur-Geometer übernehmen dabei keine neuen rechtlichen Kompetenzen. Sie schaffen – wie bereits heute bei Grundstücksmutationen – die geometrische Grundlage für den anschliessenden Grundbucheintrag.
12. Welche Bedeutung haben die kantonalen Erfahrungen?
Mehrere Kantone kennen bereits heute eine geometergestützte Erstellung und Führung von Aufteilungsplänen.
Insbesondere Genf und Tessin verfügen über langjährige praktische Erfahrungen. Der Kanton Neuenburg arbeitet derzeit an einer vergleichbaren Lösung.
Die vorgeschlagene Weiterentwicklung baut somit auf bewährten kantonalen Vollzugslösungen auf.
13. Welche Bedeutung haben Lehre und Rechtsprechung?
Verschiedene Autoren weisen seit Jahren auf den gesetzgeberischen Handlungsbedarf hin.
Auch das Bundesgericht hält fest, dass die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes bisher auf Gesetzesstufe nicht geregelt ist.
Die IGS greift diesen Handlungsbedarf auf und schlägt eine systematische Lösung innerhalb des bestehenden Grundstückssystems vor.
14. Warum engagiert sich Bauenschweiz?
Die IGS hat ihren fachlichen Vorschlag gemeinsam mit der Geschäftsführung von Bauenschweiz zu einem politischen Positionspapier weiterentwickelt.
Damit wird das Anliegen nicht mehr ausschliesslich aus Sicht der Ingenieur-Geometer vertreten. Im Zentrum steht die Weiterentwicklung des schweizerischen Grundstückssystems im Interesse der gesamten Bau- und Immobilienwirtschaft.
