Stockwerkeigentum

Die Revision des Stockwerkeigentumsrechts ist eine seltene Gelegenheit, das schweizerische Grundstückssystem auf Gesetzesstufe weiterzuentwickeln. Solche Revisionen des ZGB mit direktem Bezug zur amtlichen Vermessung finden nur selten statt. Die IGS möchte diese Chance nutzen.

Der Bundesrat schafft erstmals eine gesetzliche Grundlage für die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes («Verkauf ab Plan») und regelt den Aufteilungsplan auf Gesetzesstufe. Damit wird der Aufteilungsplan gestärkt.

Er bleibt jedoch ausserhalb des bestehenden Grundstücks- und Registersystems.

Die IGS unterstützt die Zielsetzung des Bundesrates ausdrücklich.

Sie schlägt jedoch vor, den Aufteilungsplan systematisch in das bestehende Grundstückssystem gemäss Art. 950 ZGB einzubinden. Dadurch wird die Geometrie des Stockwerkeigentums dort geführt, wo bereits heute die Geometrie sämtlicher Grundstücke geführt wird.

Der Bundesrat löst den gesetzgeberischen Handlungsbedarf mit neuen Spezialbestimmungen im Stockwerkeigentumsrecht.

Die IGS verfolgt einen systematischen Ansatz: Der Aufteilungsplan soll Bestandteil des bestehenden Grundstückssystems werden. Dadurch können bestehende Verfahren genutzt und zusätzliche Regelungen vermieden werden.

Art. 950 ZGB bildet die Grundlage des schweizerischen Grundstückssystems.

Dieses beruht auf zwei Elementen:

• Grundbuch = Rechte
• Amtliche Vermessung = Geometrie

Die IGS ist der Auffassung, dass auch die Geometrie des Stockwerkeigentums konsequent in dieses System gehört.

Ja.

Der Aufteilungsplan soll künftig Bestandteil des Grundstückssystems werden und als geometrische Grundlage des Stockwerkeigentums eine vergleichbare systematische Stellung erhalten wie der Plan für das Grundbuch.

Die dinglichen Rechte entstehen und ändern sich weiterhin ausschliesslich durch das Grundbuch.

Nein.

Die Ingenieur-Geometer entscheiden auch künftig nicht über Eigentumsrechte. Ihre Aufgabe besteht darin, die geometrische Grundlage des Stockwerkeigentums zu erstellen und nachzuführen. Die rechtlichen Entscheide bleiben bei Eigentümern, Notariat und Grundbuch.

Die vorgeschlagene Lösung stärkt

• die Rechtssicherheit,
• die Digitalisierung,
• die Datenqualität,
• die Zusammenarbeit zwischen Grundbuch und amtlicher Vermessung,
• sowie die Nutzung bestehender Verfahren.

Gleichzeitig kann auf unnötige zusätzliche Bürokratie verzichtet werden.

Der Projektaufteilungsplan bildet die Grundlage für die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes.

Nach Bauvollendung wird er aufgrund der tatsächlichen Bauausführung in den definitiven Aufteilungsplan überführt. Damit stimmen Projekt und ausgeführtes Bauwerk überein.

Die Nachführung des Aufteilungsplans dient der Überführung des Projektzustands in den definitiven Aufteilungsplan.

Dabei werden keine bestehenden Eigentumsrechte geändert. Es wird lediglich die geometrische Grundlage an die ausgeführte Baute angepasst.

Spätere Änderungen der räumlichen Struktur oder der Eigentumsverhältnisse bleiben Teil des Stockwerkeigentumsrechts. Die erforderlichen Beschlüsse sowie die öffentliche Beurkundung richten sich weiterhin nach den geltenden Bestimmungen des ZGB und des Grundbuchrechts.

Die IGS unterscheidet jedoch klar zwischen der Änderung der Rechte und der geometrischen Nachführung des Aufteilungsplans. Diese Aufgabe gehört systematisch zur amtlichen Vermessung und entspricht einem seit Jahren bewährten Verfahren. Bereits heute werden vergleichbare Fälle im Grundstückswesen mit der Projektmutation gemäss Art. 126 Abs. 2 GBV erfolgreich umgesetzt.

Die Ingenieur-Geometer übernehmen dabei keine neuen rechtlichen Kompetenzen. Sie schaffen – wie bereits heute bei Grundstücksmutationen – die geometrische Grundlage für den anschliessenden Grundbucheintrag.

Mehrere Kantone kennen bereits heute eine geometergestützte Erstellung und Führung von Aufteilungsplänen.

Insbesondere Genf und Tessin verfügen über langjährige praktische Erfahrungen. Der Kanton Neuenburg arbeitet derzeit an einer vergleichbaren Lösung.

Die vorgeschlagene Weiterentwicklung baut somit auf bewährten kantonalen Vollzugslösungen auf.

Verschiedene Autoren weisen seit Jahren auf den gesetzgeberischen Handlungsbedarf hin.

Auch das Bundesgericht hält fest, dass die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes bisher auf Gesetzesstufe nicht geregelt ist.

Die IGS greift diesen Handlungsbedarf auf und schlägt eine systematische Lösung innerhalb des bestehenden Grundstückssystems vor.

Die IGS hat ihren fachlichen Vorschlag gemeinsam mit der Geschäftsführung von Bauenschweiz zu einem politischen Positionspapier weiterentwickelt.

Damit wird das Anliegen nicht mehr ausschliesslich aus Sicht der Ingenieur-Geometer vertreten. Im Zentrum steht die Weiterentwicklung des schweizerischen Grundstückssystems im Interesse der gesamten Bau- und Immobilienwirtschaft.