Propriété par étages

La révision du droit de la propriété par étages constitue une occasion rare de faire évoluer le système foncier suisse au niveau de la loi. De telles révisions du Code civil suisse présentant un lien direct avec la mensuration officielle sont rares. IGS souhaite saisir cette opportunité.

Le Conseil fédéral crée, pour la première fois, une base légale pour la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment (« vente sur plans » ou PPE avant construction) et réglemente le plan de répartition au niveau de la loi. Le plan de répartition s’en trouve ainsi renforcé.

Il demeure toutefois en dehors du système immeuble-registre foncier existant.

IGS soutient expressément l’objectif poursuivi par le Conseil fédéral.

IGS propose toutefois d’intégrer systématiquement le plan de répartition dans le système foncier existant conformément à l’art. 950 CC. La géométrie de la propriété par étages serait ainsi gérée là où la géométrie de l’ensemble des immeubles est déjà gérée aujourd’hui.

Le Conseil fédéral répond au besoin d’intervention législative au moyen de nouvelles dispositions spéciales dans le droit de la propriété par étages.

IGS poursuit une approche systématique : le plan de répartition doit devenir partie intégrante du système foncier existant. Cela permet d’utiliser les procédures existantes et d’éviter des réglementations supplémentaires.

L’art. 950 CC constitue le fondement du système foncier suisse.

Celui-ci repose sur deux éléments :

• registre foncier = droits
• mensuration officielle = géométrie

IGS estime que la géométrie de la propriété par étages doit, elle aussi, être intégrée de manière cohérente dans ce système.

Oui.

À l’avenir, le plan de répartition doit devenir partie intégrante du système foncier et obtenir, en tant que base géométrique de la propriété par étages, un statut systématique comparable à celui du plan du registre foncier.

Les droits réels continueront d’être créés et modifiés exclusivement par le registre foncier.

Non.

À l’avenir également, les ingénieurs-géomètres ne décideront pas des droits de propriété. Leur tâche consiste à établir et à mettre à jour la base géométrique de la propriété par étages. Les décisions juridiques demeurent du ressort des propriétaires, du notariat et du registre foncier.

La solution proposée renforce :

• la sécurité juridique,
• la numérisation,
  la qualité des données,
• la collaboration entre le registre foncier et la mensuration officielle,
• ainsi que l’utilisation des procédures existantes.

Parallèlement, il est possible de renoncer à une bureaucratie supplémentaire inutile.

Le plan de répartition de projet constitue la base pour la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment.

Après l’achèvement des travaux, il est transformé en plan de répartition définitif sur la base de l’exécution effective de la construction. Le projet et l’ouvrage réalisé concordent ainsi.

La mise à jour du plan de répartition sert à transformer l’état du projet en plan de répartition définitif.

Aucun droit de propriété existant n’est modifié à cette occasion. Seule la base géométrique est adaptée à la construction effectivement réalisée.

Les modifications ultérieures de la structure spatiale ou des rapports de propriété demeurent régies par le droit de la propriété par étages. Les décisions nécessaires ainsi que l’acte authentique continuent de relever des dispositions applicables du Code civil suisse et du droit du registre foncier.

IGS distingue toutefois clairement la modification des droits et la mise à jour géométrique du plan de répartition. Cette tâche relève systématiquement de la mensuration officielle et correspond à une procédure éprouvée depuis des années. Aujourd’hui déjà, des cas comparables sont mis en œuvre avec succès dans le domaine foncier au moyen de la mutation de projet conformément à l’art. 126, al. 2 ORF.

Les ingénieurs-géomètres n’assument à cet égard aucune nouvelle compétence juridique. Comme c’est déjà le cas aujourd’hui pour les mutations d’immeubles, ils établissent la base géométrique pour l’inscription subséquente au registre foncier.

Plusieurs cantons connaissent déjà aujourd’hui une création et une gestion des plans de répartition avec l’appui des ingénieurs-géomètres.

Genève et le Tessin disposent notamment d’une longue expérience pratique en la matière. Le canton de Neuchâtel travaille actuellement à une solution comparable.

Le développement proposé s’appuie ainsi sur des solutions cantonales d’exécution qui ont fait leurs preuves.

Différents auteurs attirent depuis des années l’attention sur la nécessité d’une intervention législative.

Le Tribunal fédéral constate également que la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment n’est jusqu’à présent pas réglée au niveau de la loi.

IGS reprend ce besoin d’intervention et propose une solution systématique au sein du système foncier existant.

IGS a développé sa proposition professionnelle, conjointement avec la direction de Construction Suisse, en un document de position politique.

L’objectif n’est donc plus porté exclusivement du point de vue des ingénieurs-géomètres. Il s’agit avant tout du développement du système foncier suisse dans l’intérêt de l’ensemble du secteur de la construction et de l’immobilier.